一、结论先说：能买，但比本地人麻烦得多
外籍人士可以在中国买自住住房，但门槛明显高于本地居民：购房资格看城市、贷款更严、最关键是钱——购房款几乎都要先换成人民币并证明来源合法。它不是「不能买」，而是「每一步都要多准备材料」。
先把预期定准：你大概率只能买 1 套自住（多数城市），需要合法居留与工作证明，首付和利率通常比本地人高。把它当一笔需要提前 3–6 个月规划的跨境交易，而不是看房签约那么简单。
二、购房资格：一套自住 + 城市差异巨大
基础法规是《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》：境外个人在境内工作、学习超过一年，可购买符合实际需要的自用、自住商品房，原则上只能买 1 套。部分城市还要求无房承诺与临时住宿登记。
城市差异极大：北京要求持工作类/记者类居留许可或永居证、在境内工作且无房，可购 1 套；广州自 2026 年 1 月起全域取消限购，外籍持有效居留许可 + 本市工作/学习证明 + 自住承诺即可，且不限套数；上海 2026 年 7 月起允许境外个人出售全部上海房产后置换 1 套并免交部分证明；海南（三亚等）仍限购，外籍等同外省居民需社保/个税。务必以当地住建部门口径为准。
三、所需材料清单
核心材料：有效护照（姓名须有标准中文译名，房产证只录中文）、外国人居留许可、经公证的中外文姓名对照、在境内工作/学习满一年的证明（劳动合同或学籍）、自住自用书面承诺、无房承诺，以及居住地公安出具的临时住宿登记。
实务提醒：中文译名一旦确定不可随意改，必须与护照一致；已婚需配偶同意书；原中国籍入外籍者还要户籍注销与同一人证明。材料不齐或译本有瑕疵会被退回补正。
四、钱从哪来：外汇管制是最大门槛
关键便利：国家外汇管理局汇发〔2025〕43 号（2025 年 9 月）把粤港澳大湾区「先结后补」购房结汇便利推广到全国——境外个人在满足购房资格条件下，可凭购房合同/协议先在银行把外汇结汇成人民币支付房款，之后再补交购房备案证明。注意这只是结汇审核程序优化，不改购房资格。
但红线仍在：个人不得用每年 5 万美元便利化额度去海外购房（资本项目未开放）；你在中国买房的人民币，要么来自合法入境并结汇的资金，要么来自境内合法收入。购房款来源必须合法，银行会要求合同、护照、备案证明与收入来源材料。首付款必须是自有资金，不可用境外借款充抵。
五、房贷：能贷，但更严、更贵
外籍人士可以在境内申请住房按揭贷款，但不是所有银行都做，且条件更严：需境内连续居住满一年、有效居留许可、稳定收入。首付比例通常不低于 30%，部分银行要求 40%–50%，明显高于本地居民；贷款年限一般不超过 20 年（部分 15 年），且年龄加贷款年限受限。
收入证明要求更高：需境内雇主出具的在职与收入证明、完税凭证或银行流水，并经公证认证。银行会重点核查在华资质、收入稳定性、资金来源与还款能力。无合法居留或稳定收入者无法通过审批。建议提前向中行、招行、工行等大型银行确认是否受理外籍房贷。
六、税费：契税、增值税、个税
契税：外籍人士通常不适用本地家庭优惠税率，多按 3% 缴纳（以当地为准）。增值税：个人销售住房满 2 年免征，不满 2 年征收。个人所得税：出售满 5 年且是家庭唯一住房可免征，否则按差额或核定征收。
二手房交易还可能涉及中介费、评估费等。税费以交易时当地税务与住建口径为准，建议签约前让中介或税务局出具预估单，别只看挂牌价。
七、房产证、抵押登记与产权
不动产登记系统只支持中文录入，房产证（不动产权证）必须登记护照姓名的标准中文译名，买卖合同可先按英文姓名填写保持一致，但最终确权统一转中文。外文附件（结婚证、出生证等）需经确认的中文译本。
若贷款，所购房产须抵押给贷款银行并办理不动产抵押登记，抵押权自登记时设立；未登记银行可拒绝放款。委托他人办理需经公证或认证的授权委托书。
八、出售与资金汇出：离场比进场更受监管
出售外籍名下中国房产，所得人民币若要汇出境外，受外汇管制：需证明售房所得来源合法、已完税后，凭税务凭证、房产证、买卖合同等向银行申请。利润汇出通常需完清税费，且银行会逐笔审核。
这与 CRS 也相关：你在中国的房产与账户信息，按税收居民身份（而非国籍）可能被交换回你的税务居民国。出售前务必理清身份与税务，避免双重征税或汇出卡顿。
九、实操建议：提前 3–6 个月规划
① 先开一个境内银行账户（用于收款、还月供、结汇），中行/招行对外籍相对友好；② 向当地住建部门确认购房资格与套数；③ 尽早找肯做外籍房贷的银行预审额度；④ 提前安排购房款结汇（用汇发〔2025〕43 号「先结后补」通道）；⑤ 所有外文材料做公证译本；⑥ 别用境外借款当首付，资金来源必须干净。
把「买房」和「开户/汇款」当成同一件事的前后段：先在 kaikahu 上比对银行开户条件，再把本文当作购房前的风险清单。两者都做好了，跨境安家才算真正落地。
常见问题
外籍人士能在北京、上海买房吗？
能，但要满足条件。北京要求持工作类/记者类居留许可或永居证、在境内工作且无房，可购 1 套自住；上海 2026 年 7 月起允许出售全部上海房产后置换 1 套并免交部分证明。两座城市都要求合法居留与自住承诺，不是想买几套都行。
没有永久居留证（中国绿卡）能买房吗？
能。永居证不是必需，持有效外国人居留许可（如工作类居留）并在境内工作/学习满一年即可，多数城市要求自住自用承诺与无房承诺。永居证只是让资格更顺，不是前提。
可以用境外汇入的钱在中国买房吗？
可以，但必须结汇成人民币并证明来源合法。凭购房合同可走汇发〔2025〕43 号「先结后补」通道先在银行结汇支付，之后再补备案证明。首付款须为自有资金，不可用境外借款充抵，银行会审核资金来源。
外籍人士能贷款买房吗？首付多少？
能，但更严更贵：需境内居住满一年、有效居留许可与稳定收入；首付通常不低于 30%，部分银行 40%–50%；贷款年限一般 ≤20 年。并非所有银行都受理，建议提前问中行、招行、工行等大型银行。
外籍人士能买商铺、公寓或写字楼吗？
商服类物业（商铺、写字楼、商务公寓）一般比住宅更宽松，境外个人持自住/自用书面承诺即可购买，部分地区不限购；但住宅性质的「公寓」仍按住宅限购政策走。具体以当地为准。
卖掉中国房子，钱能汇出中国吗？
能，但受监管：需证明售房所得来源合法、已完税后，凭税务凭证、房产证、买卖合同等向银行申请，利润汇出通常需完税且逐笔审核。建议出售前理清税务居民身份与 CRS 影响。
房产证上写英文名字还是中文名字？
最终不动产权证只登记中文姓名，必须是护照姓名的标准中文译名（需本人签字确认的译本）。买卖合同可先按英文姓名填写以与出入境信息一致，但确权时统一转中文。外文附件需中文译本。
